Le bail notarié : le guide complet

Le bail notarié est un contrat de location établi par un notaire, sous la forme d’un acte authentique. Son contenu est le même que celui d’un bail classique — durée, loyer, dépôt de garantie, clauses — mais sa forme lui donne une valeur juridique supérieure, et surtout une force exécutoire. Voici ce qu’il faut savoir avant d’en faire établir un.

Qu’est-ce qu’un bail notarié ?

Un bail d’habitation peut être conclu de deux façons. La plus courante est l’acte sous signature privée : le bailleur et le locataire rédigent et signent eux-mêmes le contrat, éventuellement avec l’aide d’une agence. L’autre est l'acte authentique, reçu par un officier public ayant compétence pour instrumenter, en l’occurrence un notaire (article 1369 du code civil).

Sur le fond, rien ne change. Si le logement est loué vide ou meublé à titre de résidence principale, le bail reste soumis à la loi du 6 juillet 1989 : mentions obligatoires, contrat type, notice d’information, dossier de diagnostic technique, règles de durée et de dépôt de garantie. Le notaire applique ces règles ; il ne peut pas y déroger.

Ce qui change, c’est la valeur de l’acte. Le notaire authentifie le contrat : il vérifie l’identité et la capacité des parties, contrôle les pièces et engage sa responsabilité sur la régularité de l’acte.

Ce que change l’acte authentique

Une force exécutoire

C’est l’intérêt principal pour un bailleur. L’acte notarié revêtu de la formule exécutoire figure parmi les titres exécutoires énumérés à l’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution. Concrètement, si le locataire ne paie plus son loyer, le bailleur peut confier directement la copie exécutoire du bail à un commissaire de justice, qui engagera des mesures de recouvrement — saisie sur compte bancaire, saisie des rémunérations — sans qu’il soit nécessaire d’obtenir d’abord un jugement de condamnation.

Avec un bail sous signature privée, il faut au préalable obtenir ce titre devant le juge, ce qui prend généralement plusieurs mois.

Une force probante renforcée

L’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que le notaire a personnellement constaté (article 1371 du code civil). Un locataire ne peut donc pas contester facilement la signature, la date ou le contenu du bail : il faudrait engager une procédure spécifique, rare et lourde.

Une date certaine et une conservation assurée

Le bail notarié a une date certaine, opposable à tous. Son original, appelé la minute, est conservé par l’étude : il ne peut ni se perdre ni être altéré. Le bailleur et le locataire en reçoivent des copies, et le bailleur une copie exécutoire.

Un contrôle par un professionnel du droit

Avant la signature, le notaire vérifie la propriété du bien, les pouvoirs des signataires (utile pour une SCI ou une indivision), la présence et la validité des diagnostics, ainsi que la conformité des clauses à la loi. Les clauses abusives ou non conformes, qui fragilisent un bail rédigé seul, sont écartées en amont.

Combien coûte un bail notarié ?

Le tarif est fixé par l’État. Pour un bail d’habitation, ou un bail mixte professionnel et d’habitation, l’émolument du notaire est égal à un demi-mois de loyer (article A444-103 du code de commerce), calculé sur le loyer hors charges. S’y ajoutent la TVA de 20 % et, le cas échéant, des débours et frais de formalités précisés par l’étude.

Pour une location relevant de la loi de 1989, ces frais de rédaction sont partagés entre le bailleur et le locataire, dans les limites fixées par l’article 5 de cette loi. Le détail est expliqué dans notre guide qui paie le bail notarié.

Comment se déroule l’établissement du bail ?

1. La constitution du dossier. Le bailleur réunit les informations sur les parties, le logement et les conditions de la location : pièces d’identité, justificatif de propriété, diagnostics, surface habitable, loyer, charges et dépôt de garantie.
2. Les vérifications et le projet d’acte. L’étude contrôle les pièces, prépare le projet de bail et l’adresse aux parties pour relecture.
3. La signature. Elle a lieu à l’étude, souvent sur support électronique. Chaque partie peut aussi signer à distance une procuration notariée par visioconférence, ou signer auprès d’un notaire proche de chez elle : voir notre guide sur le bail notarié en ligne.
4. Après la signature. L’original est conservé par l’étude ; le bailleur reçoit la copie exécutoire, à garder précieusement, et chaque partie une copie de l’acte.

Une fois le dossier complet, comptez en général une à trois semaines jusqu’à la signature, selon les disponibilités de l’étude.

Ce que le bail notarié ne fait pas

La force exécutoire porte sur les obligations constatées dans l’acte, au premier rang desquelles le paiement du loyer et des charges. Elle a des limites qu’il faut connaître :

• Pas d’expulsion sans juge. L’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire (article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution). La résiliation du bail et l’expulsion suivent donc la procédure habituelle, trêve hivernale comprise, du 1er novembre au 31 mars.
• Pas de garantie de paiement. Si le locataire est insolvable, un titre exécutoire ne crée pas de ressources. D’où l’intérêt de le combiner avec une caution, la garantie Visale ou une assurance loyers impayés.
• Pas de dérogation au droit commun. Une procédure de surendettement, ou des délais de paiement accordés par le juge, s’imposent au bailleur comme pour un bail classique.

Nous détaillons ces points dans notre guide consacré au bail notarié face aux loyers impayés.

Pour quelles locations ?

Tout bail peut être établi par un notaire :

• location vide à titre de résidence principale, pour trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale) ;
• location meublée, pour un an, ou neuf mois pour un étudiant — voir bail notarié et location meublée ;
• bail mobilité, d’un à dix mois ;
• bail mixte professionnel et d’habitation ;
• baux consentis par une SCI ou une indivision, pour lesquels la vérification des pouvoirs est particulièrement utile — voir bail notarié et SCI.

Les baux commerciaux et professionnels peuvent aussi être notariés, avec une tarification différente.

À qui s’adresse le bail notarié ?

Il est particulièrement pertinent pour les bailleurs particuliers qui gèrent seuls leur location, en particulier lorsque le loyer est élevé, que le logement est éloigné de leur domicile ou qu’ils louent pour la première fois. Il rassure aussi les bailleurs en SCI, pour qui la preuve des engagements et des pouvoirs compte.

Pour le locataire, le bail notarié n’est pas défavorable : il bénéficie d’un contrat vérifié par un officier public, conforme à la loi, dont il reçoit une copie et dont l’original ne peut pas être perdu.

Sources

• Code de commerce, articles A444-103 et suivants — émolument du notaire pour un bail d’habitation
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — rapports locatifs
• Code des procédures civiles d’exécution — articles L111-3 (titres exécutoires) et L411-1 (expulsion)
• Code civil — articles 1369 et 1371 (acte authentique)