Bail notarié et loyers impayés

Un loyer impayé, puis deux, puis trois : pour un bailleur particulier, le coût d’un impayé s’accumule vite, et la procédure judiciaire classique prend du temps. Le bail notarié ne supprime pas ce risque, mais il change la façon d’y répondre. Voici ce qu’il permet concrètement, et ce qu’il ne permet pas.

Avec un bail classique : d’abord obtenir un titre

Lorsque le bail est sous signature privée, le bailleur ne peut pas contraindre seul le locataire à payer. Il doit d’abord obtenir un titre exécutoire : une ordonnance d’injonction de payer ou un jugement de condamnation. Cela suppose de saisir le tribunal, d’attendre l’audience et la décision, puis de la faire signifier. Plusieurs mois peuvent s’écouler avant la première mesure de recouvrement, pendant lesquels la dette continue de croître.

Avec un bail notarié : le titre existe déjà

L’acte notarié revêtu de la formule exécutoire est un titre exécutoire (article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution). Le bailleur détient, dès la signature, la copie exécutoire de son bail. En cas d’impayé, il peut la remettre directement à un commissaire de justice, dès lors que la créance est liquide et exigible.

Les mesures possibles

• La saisie-attribution des sommes détenues sur les comptes bancaires du locataire : le commissaire de justice la pratique directement auprès de la banque.
• La saisie des rémunérations : depuis le 1er juillet 2025, elle est conduite par le commissaire de justice, sans intervention préalable du juge. Elle débute par un commandement de payer ; faute d’accord ou de paiement dans le délai d’un mois, l’employeur est informé de la saisie.
• La saisie-vente de biens mobiliers, plus rarement utilisée pour une dette locative.

Le locataire conserve la possibilité de contester une mesure devant le juge de l’exécution, et une partie de ses revenus reste insaisissable.

Ce que le bail notarié ne change pas

La résiliation et l’expulsion restent judiciaires

L’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire (article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution). La force exécutoire du bail notarié porte sur les obligations qu’il constate — payer le loyer et les charges — et non sur la fin du bail.

Pour récupérer le logement, la procédure habituelle s’applique donc : commandement de payer visant la clause résolutoire, délai de six semaines laissé au locataire pour régulariser, saisine du juge, puis, après la décision, commandement de quitter les lieux et respect de la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

L’insolvabilité du locataire

Un titre exécutoire ne crée pas de ressources. Si le locataire n’a ni revenus saisissables ni épargne, les mesures d’exécution resteront sans effet. Le bail notarié ne remplace donc pas une garantie de paiement : caution solide, garantie Visale ou assurance loyers impayés. Voir notre comparatif bail notarié ou GLI.

Les procédures protectrices du locataire

Une procédure de surendettement ou des délais de paiement accordés par le juge peuvent suspendre les mesures d’exécution. Ces protections s’appliquent quelle que soit la forme du bail.

Les bons réflexes en cas d’impayé

1. Réagir dès le premier incident. Un rappel écrit rapide suffit souvent à régler un oubli ou une difficulté passagère.
2. Proposer un échéancier écrit si le locataire traverse une difficulté ponctuelle.
3. Actionner la garantie : prévenir la caution ou l’assureur dans les délais prévus au contrat.
4. Confier le dossier à un commissaire de justice avec la copie exécutoire du bail notarié, pour engager le recouvrement.
5. Faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire si vous envisagez de mettre fin au bail.

En résumé

Le bail notarié est l’outil le plus direct pour recouvrer une dette locative : il supprime l’étape judiciaire préalable au recouvrement. Il ne dispense ni du juge pour l’expulsion, ni d’une garantie pour se prémunir contre l’insolvabilité. Bien utilisé, il complète une location sérieusement préparée.

Sources

• Code des procédures civiles d’exécution — articles L111-3 (titres exécutoires) et L411-1 (expulsion)
• Décret n° 2025-125 du 12 février 2025 — nouvelle procédure de saisie des rémunérations
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 24, clause résolutoire