Qui paie les frais du bail notarié ?

Qui règle la facture du notaire quand un bail est établi par acte authentique : le propriétaire, le locataire, ou les deux ? Pour les locations de résidence principale, la loi répond précisément. Voici la règle, ses plafonds et quelques exemples.

La règle : un partage entre bailleur et locataire

L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 pose un principe : la rémunération des professionnels qui interviennent dans une mise en location est à la charge du bailleur, à l’exception de certaines prestations dont le coût est partagé avec le locataire. Parmi elles figurent la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail.

En pratique, les études notariales appliquent cette règle à l’émolument du bail d’habitation : le coût de l’acte est réparti entre les deux parties, avec deux garde-fous pour le locataire.

Les deux limites de la part du locataire

1. Elle ne peut pas dépasser la part du bailleur. Le partage peut se faire à parts égales, ou en faveur du locataire, mais jamais à son détriment.
2. Elle est plafonnée par mètre carré de surface habitable. Le plafond, qui couvre ensemble la visite, le dossier et la rédaction du bail, dépend de la localisation du logement : zone très tendue, zone tendue ou reste du territoire. Figés depuis 2014, ces plafonds sont désormais revalorisés chaque année ; ils se situent en 2026 autour de 8 €, 10 € et 12 € par m² selon la zone.

Si la moitié de l’émolument dépasse le plafond applicable, la part du locataire est ramenée au plafond et le solde reste à la charge du bailleur.

Deux exemples

Un deux-pièces de 45 m² loué 1 000 € en zone tendue. L’émolument est de 500 € HT, soit 600 € TTC. Un partage à parts égales donne 300 € chacun. Le plafond du locataire, d’environ 10 € par m², atteint environ 450 € : il n’est pas dépassé. Chacun paie donc 300 €.

Un studio de 20 m² loué 900 € à Paris. L’émolument est de 450 € HT, soit 540 € TTC. La moitié représente 270 €. Mais en zone très tendue, le plafond d’environ 12 € par m² limite la part du locataire à environ 240 €. Le locataire paie donc environ 240 €, et le bailleur le solde, soit environ 300 €.

Ces montants sont indicatifs : l’étude applique les plafonds en vigueur à la date de signature et vous indique la répartition exacte.

Et pour une location meublée ?

La règle est la même. L’article 5 de la loi de 1989 s’applique aux logements meublés loués à titre de résidence principale. Le partage et les plafonds sont donc identiques à ceux d’une location vide. Voir aussi notre guide bail notarié et location meublée.

Et hors loi de 1989 ?

Pour les locations qui ne relèvent pas de la loi de 1989 — bail commercial, bail professionnel, location saisonnière — la répartition des frais est libre et se négocie entre les parties. Le bail précise qui paie quoi.

Le bailleur peut-il tout payer ?

Oui. Rien n’oblige le bailleur à demander une participation au locataire. Prendre l’intégralité des frais à sa charge peut faciliter l’acceptation du bail notarié par un candidat, surtout dans une ville où la concurrence entre logements est forte. Pour un bailleur imposé au régime réel, ces frais sont en principe déductibles des revenus fonciers : vérifiez votre situation avec votre conseil.

Et les frais Mon bail par un notaire ?

Les frais de service Mon bail par un notaire (79 € TTC) sont réglés par le bailleur qui ouvre le dossier. Ils ne sont dus qu’à l’ouverture effective du dossier par l’étude partenaire.

Sources

• Article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — partage des honoraires de rédaction du bail
• Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 — plafonnement des honoraires imputables aux locataires
• Code de commerce, article A444-103 — émolument du bail d’habitation